开发商未取得预售证严禁收定金

认购人自身过错无权要求返还定金

春天到来，房地产市场满溢“暖意”，记者调查发现，购房者和开发商因购房定金引发的纠纷日益增多。3月17日，沈阳装修业内人士从有关部门了解到，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前，严禁向认购人收取购房定金。但认购人因自身过错，不能签订《商品房买卖合同》，无权要求开发商返还定金。

冲动交定金 自己反悔退款难

“因头脑发热，稀里糊涂就签了字，交了1万元定金。后来，不想买房了，结果找开发商催要了多次，到现在都没有要回来。眼睁睁看着1万元钱就这样打了水漂，真是心疼啊!”60多岁的市民刘女士后悔不迭。

去年9月26日，刘女士看中了某知名房企开发的一座楼盘，她相中了一套67平方米、总房款44万多元的商品房。因该楼盘销售形势火爆，在售楼员的劝说下，她签订了《商品房认购书》，并交了1万元定金。

回家后，刘女士将事情跟刚刚参加工作的儿子一说，儿子当时就急了，因为他才刚参加工作三个月，无法使用公积金贷款，而家里存款勉强够支付首付款。10月2日，刘女士到该楼盘售楼处说明原委，想退房并要退回1万元定金，售楼员告知“因为其违约，不予退款”。

刘女士找到有关律师咨询，被告知“刘女士属自身过错，不能签订《商品房买卖合同》，无权要求开发商返还定金”。

想好再签认购书 以免生纠纷

眼下，一些热销楼盘在售楼时往往约定，购房者在与开发商签订正式的《商品房买卖合同》前，要先签订《商品房认购书》。购房者需向开发商交纳1万元至3万元不等的预订款性质的费用，即所谓的“定金”。

“购房者在交付定金时，一定要慎重考虑，以免发生纠纷。”有关专家认为，开发商在取得《商品房预售许可证》后，与购房者之间会通过签订认购、订购、预订合同的方式向购房者收受定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保，性质是立约定金，在防范交易风险中起着重要的作用。如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理，即购房者无故不订立合同的，开发商有权不返还定金;开发商不订立合同的，应向购房者双倍返还定金。此外，因不可归责于当事人双方的事由，比如因政府行政决定导致开发项目被取消等，导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，开发商应当将定金返还购房者。

无“预售证”卖房 收定金违法

调查发现，目前个别开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下，就摇号选房、收取诚意金或定金。据了解，按照国家规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前向认购人收取购房定金，属违法行为。

“诚意金”不是“定金”

房地产开发企业在预售前收取“诚意金”，并与排号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质。“诚意金”的收取主要集中在双方签订正式购房合同之前，对合同具体内容没有明确的意思表示，没有任何法律约束力，仅能表明双方具有签订合同的意向。

“定金”是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。从法律意义上讲，定金具有担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金之时，双方已经明确标的物以及价格。