法官告诫：买房不可轻信诱人宣传 合同要详尽明确

买房子，本是件高兴的事。但一些人购房后总有一堆怨言，有的甚至后悔，“怎么就轻易上了当呢?”3月17日，沈阳装修网小编从市法院获悉一案例，于女士就吃了沙盘宣传与实际不符的亏，她没有注意到合同里还有一句“沙盘所展示的内容仅作为本项目规划的效果示意”，结果打官司败下阵来。

收房发现楼间距“缩水”

2013年3月28日，于女士购买了位于和平区的一处期房。购买时房子还在盖，于女士只能看着楼盘沙盘来选房。于女士所购房屋是3号楼，规划设计前方是售楼处，3号楼三层的高度是4厘米，售楼处的沙盘模型高度为8厘米，售楼处与3号楼之间的距离为8厘米，三者比例应该是0.5：1：1。

2014年9月，于女士收房时才发现问题：售楼处的高度有18米，3号楼三层的高度为8米，两者的距离依据沙盘比例应该为16米，但实际距离仅为12米，与沙盘明显不符。于女士认为，因售楼处离房屋距离过近，侵犯了她的隐私权，需常年拉窗帘，势必会产生更多的能源消耗，减少电器的使用寿命，为此她要求开发商支付额外经济支出共计6万元。双方协商不成，于女士诉至法院。

开发商称沙盘仅作参考

开发商辩称：沙盘不能作为于女士维权的依据，他们并没有违约。因为在双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条第一款中，于女士已知悉项目后期规划未定，开发商的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等均以政府部门批准的规划方案为依准制作，目前所展示的内容仅作为本项目规划的效果示意，因制作工艺材料和比例等原因，与实景可能存在一定差异，且其中局部内容存在规划设计变更的可能，如有变化开发商不再另行通知……因此沙盘仅作为项目的效果示意，项目的建设以政府规划部门的批准方案为准。

合同写得明白诉请被驳

法院认为，于女士与开发商签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应严格履行。双方当事人于该合同补充协议第二条第一款中约定，沙盘所展示的内容仅作为本项目规划的效果示意，与实景可能存在一定差异。该约定明确具体、含义清晰，且经合同当事人双方签字或盖章确认，于女士提出沙盘与实景不符侵害其利益的主张，无事实依据，法院不予采信。加之于女士所购买房屋所在楼及售楼处的建设均经过政府规划部门批准，故对于女士以所购置的诉争房与售楼处的楼间距过小、售楼处过高为由认为开发商违约，证据不足，法院不予支持。法院判决驳回于女士的诉讼请求。

售房中常见虚假宣传

楼盘模型和图片设计诱人

房产开发商往往将售楼模型和图片设计得相当诱人，但购买者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。因此，购房者在与开发商签订商品房预售合同时，应尽量将内容约定得详细些，特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。

售楼广告中的价格令人心动

售楼广告中常会有一个诱人的起价，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段。因此，购房者在看到此类宣传时，一定要详细地了解除了广告中所说的价款外，是否还会有其他额外应由购买者支付的费用，并在购房合同中写明。

宣传材料中夸大绿化面积

现在以“花园”、“花苑”等命名的小区越来越多，开发商的销售广告中常常称本小区的绿化面积达××平方米，或者绿化面积占总面积的×%，但到实际交付时大多数达不到其宣传的绿化标准。因此，如果购房者是看中绿化面积买房的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。

买房别信广告信合同

市法院民二庭一位法官告诉记者，现在楼盘的软环境越来越受到大家重视，即楼房设计风格、容积率、物业管理等方面。由于“软”环境与宣传不符导致的诉讼也随之增多。比如，有的开发商广告承诺聘请知名的“星级”物业公司管理小区，但最终根本不是;有的承诺小区有学校、幼儿园，主打“学区牌”，但最终没有兑现。

买房人往往拿着一张售楼宣传单来打官司，结果大多败诉。胜诉率不高的原因是消费者举证不足，广告宣传单上面的广告词语义模糊，似是而非，使法官无从判断开发商是否违约。根据最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，只有销售广告和宣传资料内容确定而具体，并且这种宣传对买房人做出买房决定以及房屋价格有重大影响，销售广告和宣传资料才能视为合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

但在实际纠纷中，大多数的宣传资料上都是“高档楼盘”“空中花园”等含义不具体的词语，消费者持这样的一页广告宣传打官司，很难胜诉。

房屋买卖合同是法官审理此类案件的重要证据，买房人要把宣传材料中自己在意的内容写进合同里，如，广告里称的房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库，健身、购物、收视设施齐全等，把双方的权利义务约定清楚。只要写进合同里，开发商就得兑现。